متى يحق للمالك إخلاء المستأجر وما الذي سيتغير في قيمة الإيجار خلال الخمس سنوات القادمة

متى يحق للمالك إخلاء المستأجر وما الذي سيتغير في قيمة الإيجار خلال الخمس سنوات القادمة

 

 

كتبت: ريهام طارق

 

يحدثنا اليوم الأستاذ عماد سليمان المحامي بالنقض و المحكمة الدستورية العليا ، عن تعريف عقد الإيجار ، وأوضح إن المادة 558 من القانون المدني المصري تحدد عقد الإيجار على النحو التالي:

هو عقد يلتزم بموجبه المؤجر بتمكين المستأجر من الاستفادة من شيء معين لفترة محددة مقابل رسوم معلومة، أما عن تعريف المكان فهو كل ما يتمتع بنوع من الاستقرار وله مساحة يمكن غلقها ، والمكان هو العنصر الأساسي في عقد الإيجار، ومن ثم فإن المباني المفروشة لم تكن عمليا خاضعة لقانون إيجار المباني، هذا لأنهم يخضعون لقانون الأماكن التجارية وليس الشقق، كما أنه لا يسري على الأراضي لوجود قوانين تنظم الأراضي الخالية.

وفيما يلي يوضح لنا الأستاذ عماد سليمان المحامي بالنقض و المحكمة الدستورية العليا، كيفيه امتداد عقد الايجار القديم للمحلات، وانتظار ملايين المستأجرين قرارات القانون الجديد الذي يحكم بين المؤجر والمستأجر في امتداد عقد الايجار القديم للمحلات، وهل العقد يمتد ام لا.

_ متى سيتم إخلاء المناطق السكنية؟

في حكم صدر عام 2002 ، أكدت المحكمة الدستورية العليا عقد إيجار “المنزل”، لا ينتهي الأمر بوفاة المستأجر الأصلي أو تخليه عن العقار في حالة بقاء زوجته أو أطفاله أو أي من والديه (أقارب من الدرجة الأولى)، من كان يسكن معه حتى الموت أو الهجر ، بشرط أن يلتزم بكافة أحكام العقد،وبذلك يمتد العقد إليه وليس للمستأجر الأصلي ، بشرط أن يعود العقار المؤجر إلى صاحبه الأصلي عند وفاة آخرهم أو التخلي عنه ، أي أن تمديد العقد يكون لمرة واحدة فقط، ويعني الحكم أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو خروجه من محل إقامته المؤجر يمتد عقد الإيجار ليشمل الأقارب من الدرجة الأولى (الأب ، الأم ، الأبناء والزوجة) لمرة واحدة فقط (أي أنه لا يمتد لأبنائهم).

_ لمن تسري عقد الايجار القديم للمحلات؟

يسري القانون على المباني المؤجرة للأشخاص الاعتباريين بخلاف السكن (شركات – مؤسسات وهيئات عامة وخاصة – أندية – سفارات).

_ متى يتم إخلاء المستأجر؟

حدد مشروع القانون فترة انتقالية مدتها 5 سنوات بعد انتهاء صلاحيتها يتم خلالها إخلاء المستأجر على الفور.

_ ما الذي سيتغير في قيمة الإيجار خلال 5 سنوات؟

تصبح القيمة الإيجارية 5 أضعاف القيمة القانونية السارية وتزداد سنويًا على أساس دوري بنسبة 15٪.

_ هل ينطبق مشروع القانون على الأماكن السكنية والتجارية؟

لا ينطبق ذلك لأن أحكام المحكمة الدستورية حددت كيفية إخلاء الأماكن السكنية والتجارية.

_ ماذا يحدث بعد انتهاء الفترة الانتقالية البالغة 5 سنوات؟

يلزم مشروع القانون المستأجر بإلغاء القانون بخصوص امتداد عقد الايجار القديم للمحلات،وإذا رفض التسليم ، يجوز للمالك أن يطلب من قاضي الأمور المؤقتة في المحكمة التي يقع العقار في دائرتها ،و طرد الشخص الممتنع عن الإخلاء. مع عدم الإخلال بالحق في التعويض إذا لزم الأمر.

_ ما مصير من صدر بحقهم حكم بالإخلاء تنفيذاً للحكم الدستوري؟

إذا صدرت أحكام نهائية لصالح الملاك إخلاء المستأجرين تنفيذاً لأحكام الدستور قبل اعتماد القانون الجديد، اي لا يوجد امتداد عقد الايجار القديم للمحلات. فإنهم قد اكتسبوا مناصب قانونية جديدة لا يجوز تغييرها وتنفيذها،أما الملاك الذين لم تصدر بحقهم الأحكام (القضايا متداولة) عند صدور القانون، ويحق للمستأجر بموجب القانون فترة انتقالية مدتها 5 سنوات قبل تسليم الوحدة.

_ حكم امتداد عقد الايجار القديم للمحلات؟

قضت المحكمة الدستورية ، السبت الماضي ، بدستورية المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997، بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير المباني غير السكنية (المحلات)، ونتيجة الحكم لا ينتهي العقد بوفاة المستأجر الأصلي بل يمتد إلى أقارب الدرجة الأولى والثانية وينتهي العقد بوفاة آخر المستحقين ولمرة واحدة فقط.

_ هل يتم امتداد عقد الايجار القديم للمحلات في ظل القوانين المصرية القديمة والجديدة؟

في الواقع ، العلاقة الإيجارية بين الملاك والمستأجرين يحكمها قانون ، القانون الأول يسمى القانون القديم، ويسمى القانون الثاني الجديد ، وتوضيح ذلك جميع العقود التي أبرمت قبل 31 كانون الثاني 1996.

و إن تاريخ دخول القانون رقم 4 لعام 1996 حيز التنفيذ ، والذي ينطبق عليه قانون إيجار الأرض، هذا ما يسمى بالقانون القديم.

أما العقود التي أبرمت بعد 30 كانون الثاني 1996 فـ يطبق عليها القانون المدني وهو ما يسمى بالقانون المدني، و عقود الإيجار المبرمة بموجب هذين القانونين رقم 121 لسنة 1947 رقم 136 لسنة 1981، و لا تنتهي هذه العقود بانتهاء مدتها .

لكن الأمر يختلف في الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية مثل المحلات والمنشآت، أما بالنسبة للأماكن السكنية ، في القاعدة هي الآن وبعد الأحكام المتتالية للمحكمة الدستورية العليا، يمتد عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تخليه عن العقار للزوجة والأبناء وأي من الوالدين، شريطة أن يكون أي من هؤلاء الأشخاص قد أقام مع المستأجر الأصلي بشكل دائم ودائم ، حتى وفاته أو تخليه عن العقار.

حكمت المحكمة الدستورية العليا بتاريخ 3 نوفمبر 2002 في الاستئناف المقدم إليها رقم 70 بتاريخ 18 ق، و عدم دستورية التمديد الدائم لعقد الإيجار ، مما يعني أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي قبل تاريخ 14 نوفمبر 2002 ، تاريخ نشر الحكم الدستوري سالف الذكر، يمتد العقد إلى الزوجة والأبناء والوالدين ويعتبرون مستأجرين الأصليين، و في حالة وفاة أحدهم ، يتم تمديد عقد الإيجار للزوجة والأبناء والوالدين.

إذا توفي المستأجر الأصلي بعد 14 نوفمبر 2002، يمتد عقد الإيجار مرة واحدة فقط وينتهي بوفاة الشخص الذي تم تمديد العقد له ولا يمتد إلى الحفيد، أما بالنسبة للأماكن غير السكنية ، في حكمها القانون رقم 6 لسنة 1997، التي حصر تمديد عقد الإيجار في العقار المؤجر لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي للأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية فقط، شريطة أن يتم استخدام العين في نفس النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي.

حسب العقد سواء كانوا ذكورا أو إناثا قاصرين أو بالغين، وينطبق الشيء نفسه إذا تم الاستخدام شخصيًا أو بواسطة ممثل من جانبهم، اعتبارًا من 27 مارس 1997 ، اليوم التالي لنشر القانون رقم 6 لعام 1997، وإذا توفي الشخص الذي تم تمديد العقد له في هذا التاريخ وبعد ذلك ، لا يمتد العقد إلى ورثته ، وهم الجيل الثاني من المستأجر الأصلي.

_ امتداد عقد الايجار القديم للمحلات فيما يتعلق بأحكام القانون الجديد رقم 4 لسنة 1996:

العقود المبرمة بعد 30 كانون الثاني (يناير) 1996 – تطبق عليها أحكام القانون المدني ، و تخضع لقاعدة “العقد هو قانون المقاولين”، أي أن المؤجر والمستأجر يلتزمان بما شرعا واتفقا عليه في عقد الإيجار،من حيث المدة و الإيجار ومع جميع الشروط المذكورة في العقد ، يكون عقد الإيجار قوة السند التنفيذي إذا تم توثيقه حضور الطرفين، بمعنى أن التنفيذ يتم بموجب هذا العقد الموثق دون الحاجة إلى رفع دعوى قضائية لتنفيذ شروط العقد، وفقًا لتعديل القانون رقم 137 لسنة 2006.

_ هل وضع المالك شرطًا في عقد الإيجار يقضي بعدم تمديد العقد لأقارب المستأجر؟

بحسب ما قضت به محكمة النقض في حكم سابق ، فإن مسألة وضع شرط عدم تمديد “مدة الإيجار” لا يمكن قانونا الوفاء بها ، وإذا حدث ذلك فالشرط باطل، حيث قضت محكمة النقض في ذلك الحكم:

أن حق المستفيد من تمديد العقد مستمد مباشرة من القانون، وعليه فإن ما ورد في عقد الإيجار من شرط خاص لتحديد المستفيد من الإيجار يعتبر باطلاً وباطلاً لمخالفته نص أمر متعلق بالنظام العام ، نقض مدني.