زلزال الإيجار: قانون مصري جديد يرفع الأسعار 20 ضعفا وينهي “عقود المحروسة
كتب باهر رجب
تحول جذري في سوق الإيجار المصري: قانون جديد ينهي عقود “المحروسة” ويرفع الإيجارات 20 ضعفا
(تحليل معمق لقانون 164 لسنة 2025 الصادر في 4 أغسطس 2025)
مقدمة: نهاية حقبة تاريخية
بعد عقود من “تجميد” عقود الإيجار القديمة بموجب قوانين 1977 و1981، أصدرت مصر قانونا جديدا (رقم 164 لسنة 2025) يعيد رسم خريطة العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين. القانون الذي نشر بالجريدة الرسمية اليوم 4 أغسطس 2025، يهدف إلى تحرير سوق العقارات، لكنه يشكل صدمة لملايين المستأجرين بزيادات إيجارية تصل إلى 2000%، وينهي عقودا سكنية وتجارية تاريخية.
أبرز أحكام القانون: 10 مواد تغيير قواعد اللعبة
1. نهاية العقود القديمة:
– تنتهي العقود السكنية بعد 7 سنوات من العمل بالقانون (أغسطس 2032).
– تنتهي عقود الأماكن غير السكنية (التجارية/المهنية) بعد 5 سنوات (أغسطس 2030).
ملاحظة: يجوز إنهاء العقد بالتراضي قبل المدة.
2. زيادات إيجارية صادمة:
– السكني:
– المناطق “المتميزة“: 20 ضعف الإيجار القديم (بحد أدنى 1000 جنيه شهريا).
– المناطق “المتوسطة” و”الاقتصادية“: 10 أضعاف (بحد أدنى 400 جنيه للمتوسطة، 250 جنيها للاقتصادية).
– غير السكني:
5 أضعاف الإيجار الساري.
– زيادة سنوية: 15% سنويا على القيمة الجديدة (مادة 6).
3.تقسيم المناطق وفقا “لجان الحصر”:
– تشكل كل محافظة لجانا لتقسيم المناطق إلى 3 فئات: متميزة، متوسطة، اقتصادية، بناء على:
– الموقع الجغرافي وطبيعة الشارع.
1 – جودة البناء والمرافق (مياه، كهرباء، غاز).
2 – شبكة الطرق والخدمات الصحية والتعليمية.
3 – تنشر نتائج التقسيم في “الوقائع المصرية” خلال 3 أشهر (قابلة للتمديد).
4.حالات الإخلاء الإجباري (قبل انتهاء المدة):
– إذا ترك المستأجر العقار مغلقا أكثر من سنة دون مبرر.
– إذا امتلك المستأجر وحدة سكنية/تجارية بديلة قابلة للاستخدام.
– للمؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية لـ “طرد الممتنع عن الإخلاء” فورا (مادة 7).
مخارج للمستأجرين:
وحدات حكومية بديلة
نصت المادة 8 على حلول تخفف الأزمة المتوقعة:
– أولوية التخصيص:
للمستأجرين الأصليين و أزواجهم الحق في وحدة سكنية حكومية (إيجار/تمليك) عند التقدم بطلب وإقرار إخلاء العقار.
– مهلة التخصيص:
خلال عام كحد أقصى من انتهاء مدة العقد (2032 للسكني).
– تعلن الدولة عن شروط التقديم خلال شهر من العمل بالقانون.
إلغاء القوانين القديمة وإرهاصات السوق
– تلغي المادة 9 قوانين الإيجار التاريخية (49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981) بعد 8 سنوات من العمل بالقانون (2033).
– يتوقع خبراء العقارات:
– ارتفاع حاد في أسعار الإيجارات الجديدة.
– تحفيز الاستثمار العقاري بعد عقود من جمود السوق.
– أزمة اجتماعية لمستأجري المناطق المتميزة (مثل وسط البلد و الزمالك) الذين سيدفعون آلاف الجنيهات شهريا.
تساؤلات حرجة: ماذا بعد؟
1. هل ستوفر الدولة وحدات سكنية كافية للمستأجرين المهجرين؟
2. كيف ستحدد “لجان الحصر” المناطق “المتميزة”؟ وهل ستكون معاييرها شفافة؟
3. ما مصير المستأجرين كبار السن أو محدودي الدخل في المناطق المتميزة؟
الخاتمة:
زلزال عقاري ينتظر مصر
علاوة على ذلك فأن قانون 2025 يشكل نقلة نوعية في سوق الإيجار المصري، ينهي نظاما استمر 48 عاما، لكنه يضع عبئا ثقيلا على الأسر. نجاحه مرهون بفاعلية “لجان الحصر“، وعدالة توزيع الوحدات الحكومية، وإجراءات حماية الفئات الهشة. المعركة الحقيقية ستبدأ في أغسطس 2030 عندما تفتح أولى ملفات الإخلاء… فهل تكون الدولة جاهزة؟
